Herramientas para la elaboración del Libro del edificio existente

Una de las figuras fundamentales en la ola de Rehabilitación Energética, que está llegando, es el Libro del Edificio Existente. Se trata conocer el punto de partida en el que se encuentra el edificio y qué mejoras de eficiencia energética es posible abordar.

Dada su importancia es necesario que dicho documento se realice con las mayores garantías posibles. Para ello es necesario que sea redactado por un técnico competente (Arquitecto o Arquitecto técnico) y empleando una metodología adecuada, para lo cual se presentan a continuación una serie de herramientas gratuitas.

Fuente: Unsplash

El Real Decreto 853/2021 regula los programas de ayudas en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, que tienen por objeto activar la demanda de una rehabilitación integral de alta calidad en los edificios que, junto a la mejora de la accesibilidad, de la seguridad de utilización, del confort, de la habitabilidad y la digitalización de los edificios, entre otros, incluya también la mejora de la eficiencia energética y, en su caso, la incorporación de fuentes de energía renovables. Entre estos programas tenemos el 5.Programa de ayuda a la elaboración del libro del edificio existente para la rehabilitación y la redacción de proyectos de rehabilitación que tiene como objetivo la implantación y generalización del Libro de edificio existente para la rehabilitación, mediante una subvención que cubra parte de los gastos de honorarios profesionales por su emisión, así como el desarrollo de proyectos técnicos de rehabilitación integral de edificios.

El Libro del Edificio Existente para la Rehabilitación (LEE) es el compendio de documentos en el que se recoge la información que permite conocer las características físicas y técnicas del edificio y también su régimen jurídico.

Su finalidad es que los propietarios y usuarios conozcan el edificio que usan y tengan la documentación e información suficiente y necesaria para llevar a cabo un uso y mantenimiento adecuados, así como tomar conciencia sobre el margen de mejora posible sobre las prestaciones existentes en su edificio.

El contenido del LEE, que se detalla en el ANEXO I Información mínima del Libro del edificio existente para la rehabilitación de dicho RD consta de dos bloques que han de contener, al menos,  la siguiente información:

• Bloque I:

1. Características constructivas del edificio, su estado de conservación y mantenimiento y las deficiencias constructivas funcionales, de seguridad y de habitabilidad observadas (ITE o IEE).
2. El comportamiento energético del edificio, mediante el Certificado de Eficiencia Energética, firmado por el técnico competente (CEE).
3. Las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones (Manual de uso y mantenimiento).

• Bloque II:

1. El diagnóstico del potencial de mejora de las prestaciones del edificio, en relación con los requisitos básicos definidos en la LOE.
2. Un Plan de actuaciones para la renovación del edificio que permita alcanzar su óptimo nivel de mejora, mediante una intervención, en su caso, por fases priorizada y valorada económicamente.

Dado lo trascendente de este documento es importante contar con un conjunto de herramientas para su adecuada ejecución y mejor aún si las mismas son gratuitas. Veamos a continuación un buen número de ellas:

La primera es la Guía para la elaboración del Libro del Edificio Existente, una guía que contiene un conjunto de instrucciones, recomendaciones, consejos y ejemplos dirigidos a los técnicos redactores del Libro del Edificio Existente para la rehabilitación. Dicha guía se plantea como un desarrollo del índice del anexo I del Real Decreto 853/2021, ilustrando y completando sus apartados, al tiempo que se han incluido también comentarios, ejemplos y advertencias al texto.

El Instituto Valenciano de la Edificación pone a disposición de los técnicos una aplicación gratuita (sólo es necesario registrarse) para redacción del Libro Edificio Existente, Conforme el Capítulo VI “Programa de ayuda a la elaboración del libro del edificio existente para la rehabilitación y la redacción de proyectos de rehabilitación” del Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

También, el Colegio de Aparejadores de Madrid ha elaborado un documento prototipo del LEE que puede usarse  para que sirva de referencia técnica a los profesionales. Los archivos incluidos en este DOCUMENTO PROTOTIPO para la elaboración del LEE elaborador por el COAAT de Madrid que pueden servir de referencia son los siguientes:

• Documento explicativo del prototipo
• Documento prototipo de Libro del Edificio Existente
• Archivo de cálculo de presupuesto de actuaciones en el plan de acción
• Archivos de cumplimiento para DB HS, DB SI y DB SUA
• Archivo de cálculo de ahorros

Por su parte, desde el Colegio de Aparejadores, Arquitectos técnicos e Ingenieros de edificación de la Región de Murcia han redactado una serie de documentos y guías con el fin de facilitar el trabajo a los colegiados, agilizar los trámites y ofrecer un mejor servicio a sus clientes:

1. Un manual con la guía comentada de los contenidos, ejemplo desarrollado y paquetes de medidas para conseguir los ahorros en consumo de energía primaria no renovable que se estructura en tres partes diferenciadas:
1. Contiene una guía para redacción del LEE, con comentarios y aclaraciones sobre el contenido que establece el Anexo I del RD 853/2021
2. Ejemplo de un LEE completo
3. Estudio llevado a cabo para el edificio del ejemplo, de los diferentes paquetes de medidas que se pueden implementar en el mismo, y que lleva a concluir cual son las soluciones más óptimas que son las que finalmente se han incorporado en el Plan de Actuaciones para la Renovación del Edificio.
2. Herramienta en Excel para facilitar los cálculos de las ayudas y amortización de la inversión

Otra herramienta fundamental es la Plantilla Word del LEE desarrollada por el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España, un archivo de Word que presenta, maquetado, el contenido completo del documento final y donde únicamente hay que ir introduciendo los datos correspondientes al edificio de estudio.

Además de estas guías oficiales y específicas para la redacción del LEE, pueden también ser de gran utilidad los documentos que les proponemos a continuación, ordenados por cada unos de los bloques del LEE:

Para el correcto desarrollo del Bloque I podemos contar con varias herramientas:

1. De cara a facilitar el trabajo en la elaboración del IEE, así como unificar el formato del informe a realizar, el Ministerio de Fomento, ha desarrollado una aplicación web para la realización de los Informes de Evaluación de los Edificios. La herramienta, que tiene acceso gratuito mediante identificación previa, permite la redacción completa del informe, comprendiendo la conservación, accesibilidad y comportamiento energético. La herramienta tiene un formato amigable que permite su acceso desde dispositivos móviles como tabletas con acceso a internet, permitiendo a los técnicos ir elaborando el informe durante el mismo acto de inspección. La aplicación incorpora la posibilidad de incluir en el informe los datos de evaluación de las condiciones acústicas del inmueble inspeccionado.
2. Para la elaboración del certificado energético, existen numerosos documentos reconocidos aprobados para su realización pero, dado que se trata de un edificio existe, nuestra recomendación es el empleo del programa informático CE3X, dada su facilidad de uso y la gran cantidad de complementos con que cuenta, que amplían sus funciones o que facilitan la labor de los técnicos, como la ayuda de la configuración de las medidas de mejora, el estudio de costes y amortización de estas mejoras.
3. De cara a la redacción del Manual de uso y mantenimiento, existen muchas guías y ejemplos que pueden servir de gran utilidad, como pueden ser:
• Manual de uso y mantenimiento del edificio del COLEGIO OFICIAL DE ARQUITECTOS DE CANARIAS, Demarcación de Tenerife, La Gomera y El Hierro.
• Guía de Mantenimiento para Comunidades de Propietarios del COAATIEMU.
• INSTRUCCIONES DE USO Y MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
• Manual para el uso, mantenimiento y conservación de edificios destinados a viviendas de la Junta de Andalucía.
• Manual de uso y mantenimiento de la vivienda de ERAILUR, Comisión de la Edificación en Vizcaya.

Por otro lado, el Bloque II recoge:

1. El Potencial de mejora de las prestaciones del edificio, que se trata de un informe que evalúa el nivel de prestaciones del edificio en relación con aquellas prestaciones de calidad que debería tener el edificio si éste fuese nuevo. Para ello nos puede ser de utilidad:
• Seguridad de utilización y accesibilidad
• El Documento de Apoyo DA DB-SUA/2 Adecuación efectiva de las condiciones de accesibilidad en edificios existentes que proporciona criterios de flexibilidad para la adecuación efectiva de los edificios existentes a las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad.
• La herramienta online PRESUPUESTO ESTIMADO PARA LA ELIMINACIÓN DE BARRERAS ARQUITECTÓNICAS EN EDIFICIOS ofrece una aproximación al importe económico que puede suponer realizar las obras necesarias para la eliminación de las barreras arquitectónicas presentes en un zaguán realizadas conforme a indicaciones recogidas en la Guía de mejora de la accesibilidad en edificios de viviendas.
• Del mismo modo, Precio Centro Accesible 2019 del Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Guadalajara y la Fundación ONCE se trata de una Base de Datos específica de accesibilidad.
• Seguridad contra incendios
• En el artículo La seguridad contra incendios y la arquitectura, que se publicó en la revista Tectónica número 41 “Fuego: protección”, pp 4-19, Madrid 2013, se analizan los principales factores a tener en cuenta en el diseño de la protección contra incendios de los edificios.
• En el artículo Protección contra Incendio en Comunidades propietarios en aplicación del RIPCI se recoge las actuaciones de  adaptación de las instalaciones y mantenimientos de acuerdo a los nuevos requerimientos del Reglamento de Instalaciones de Protección contra Incendio (RIPCI), recogido en el  Real Decreto 513/2017 de 22 de mayo.
• Por su parte, en Obligaciones de las comunidades de vecinos en la protección contra incendios se hace un repaso de la medidas mínimas contra incendio que debe tener un edificio de vivienda plurifamiliar.
• Salubridad
• La Guía de renovación de aire eficiente en el sector residencial refleja una síntesis de la experiencia que acumulan otros países en la ventilación de viviendas, para facilitar la selección entre los diferentes sistemas, el diseño, la instalación y los procedimientos de mantenimiento de los mismos.
• ¿Qué tipos de sistemas de renovación de aire existen en el sector residencial? En el artículo Sistemas de renovación de aire en viviendas: ventilación natural y mecánica se explica cómo clasificarlos y las claves de cada uno. Y si queremos conocer todo lo necesario sobre ventilación: los conceptos básicos, componentes del aire, circulación por conductos y procesos de definición de un sistema de ventilación, tenemos el MANUAL DE VENTILACIÓN de Soler & Palau y sus Hojas Técnicas.
• GUIA DE APLICACIÓN del Documento Básico DB-HS2: Eliminación de residuos en RESIDENCIAL VIVIENDA elaborada por el COACYLE resume, de forma clara y concisa las obligaciones de dicho DB para el uso residencial privado.
• La publicación de la Guía de Rehabilitación frente al radón tiene como objetivo contribuir a que los edificios que habitamos sean más saludables por medio de la divulgación de soluciones en edificios existentes para la protección frente al gas radón, un peligro invisible pero cierto, es una constatación directa de la influencia que tiene la calidad de la edificación sobre la salud de las personas.
• Eficiencia energética
• Para todos los aspectos relacionados con el Documento Básico HE se puede consultar la Guía de aplicación del DB-HE 2019.
• Protección contra el ruido
• Para todos los aspectos relacionados con la protección frente al ruido pueden tomarse como referencia los siguientes documentos:
• Guía de aplicación del DB HR Protección frente al Ruido
• Rehabilitación acústica en edificación existente
• Guía para la cumplimentación de la parte IV del IEE. Condiciones básicas de protección frente al ruido
2. Plan de Actuaciones para la Renovación del Edificio
• Se recomienda el empleo de los complementos del CE3x ya mencionados, así como las numerosas bases de precios libres que existen:
• CYPE Ingenieros
• Instituto Valenciano de la Edificación (IVE)
• La Fundación Instituto de Tecnología de la Construcción de Cataluña – ITeC 
• acae CATÁLOGO MULTIFABRICANTE

Con todas estas herramientas, y la formación adecuada del técnico, tenemos garantías de generar un documento útil para la rehabilitación y la redacción de proyectos de rehabilitación.

¿Conoces alguna otra herramienta que sea útil para la elaboración del libro del edificio existente? Indícanosla en los comentarios.