14 de julio de 2017

La Ley del Suelo de Canarias da un paso atrás en la ITE

La futura Ley del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, que entrará en vigor el próximo 1 de septiembre, da un claro paso atrás en su apuesta por la implantación de la Inspección técnica de edificaciones con respecto al último borrador publicado y de forma poco coherente con la normativa nacional.


Para analizar este paso atrás, lo más fácil es comparar el texto del Anteproyecto de Ley del Suelo de Canarias con el redactado final. En el primero, el artículo que versa sobre la Inspección técnica de edificaciones es el número 270, y reza:
  1. La inspección técnica de las edificaciones comprende tanto el informe técnico de edificaciones como el informe de evaluación de edificios, que se podrán realizar en un único documento, en epígrafes separados, con los requisitos previstos en la legislación para los mismos.
  2. En particular, el informe de evaluación de edificios tendrá una periodicidad de diez años. El informe técnico y, en particular el informe de eficiencia energética, se someten a lo dispuesto en su legislación propia.
  3. Los edificios distintos a vivienda colectiva deberán someterse al informe de evaluación de edificios en los plazos señalados en la Disposición adicional tercera de esta Ley.
  4. El coste de la ejecución subsidiaria por la no presentación del informe de evaluación de edificios se regulará en las ordenanzas, sin que pueda ser superior al coste de la prestación del servicio conforme a los precios de mercado
Y en su Disposición adicional tercera, Aplicación de normas sobre inspección técnica de edificaciones:

Los edificios diferentes a vivienda colectiva deberán someterse al informe técnico de edificaciones y de evaluación de edificios a que se refiere esta Ley en los siguientes plazos:
  1. Cuando su antigüedad a fecha de 30 de junio de 2018 sea igual o superior a 80 años.
  2. El resto de edificios distintos a vivienda colectiva según vayan cumpliendo los 80 años a partir de dicha fecha.
Como se puede leer en el articulado, la ley recoge dos de los informes de edificios que existen en el archipiélago, quedando en el olvido la Inspección Técnica Turística, para centrarse principalmente en el IEE, ya que la ITE queda incluido en el anterior.

Indica la periodicidad con la que tendrán que ser renovados, coincidiendo con lo marcado en la Ley del suelo nacional y remite a la legislación perceptiva los aspectos relativos al contenido del informe técnico y todo lo relacionado con el informe de eficiencia energética.

Habla de la obligatoriedad del cumplimiento del IEE más allá de los edificios de vivienda colectiva, en clara referencia al apartado 1 de la Disposición transitoria segunda. Calendario para la realización del Informe de Evaluación
de los Edificios, que da potestad a las comunidades autónomas para que aprueben una regulación más exigente*. En la disposición adicional se indica que la fecha para la realización del IEE para todos aquellos edificios distintos de tipología residencial de vivienda colectiva (que tienen que realizar el IEE al cumplir 50 años) es cuando cumplan 80 años.

Parece lógico que todos los edificios tengan que pasar una inspección y lo que se consideró fue que aquellos que estaban fuera de las exigencias nacionales tuvieran un plazo mayor para su primera inspección, pasando de 50 a 80 años.

Por último se indica que la realización de forma subsidiaria por la Administración local en caso de incumplimiento por parte de los propietarios del inmueble ha de realizarse con cargo de los propietarios a precio de mercado, algo bastante dificil de valorar dado los dispares precios que podemos encontrar debido a la liberación de los mismos y la lucha de precios que ha provocado la crisis.

En contraposición al anteproyecto analizado, que encontramos positivo a pesar de algunos aspectos mejorables, vamos a analizar el giro resultante en elo documento final, en su  Artículo 269. Inspección técnica de edificaciones:
  1. Los propietarios de inmuebles podrán ser requeridos por la administración competente para que acrediten la situación en la que se encuentran aquellos, en relación con el estado de conservación del edificio y con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, así como sobre el grado de eficiencia energética de los mismos.
  2. La inspección técnica de edificaciones deberá ser realizada por técnico competente y tendrá una eficacia de veinte años.
  3. El coste de la ejecución subsidiaria por la no presentación de la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos a los que se refiere este artículo se regulará en las ordenanzas, sin que el mismo pueda ser superior al coste de la prestación del servicio conforme a los precios de mercado.
  4. La tipología de los inmuebles y los plazos en que deberán someterse a inspección son los fijados por la disposición adicional tercera de esta ley.
  5. Lo dispuesto en el presente artículo se entenderá sin perjuicio de las órdenes de ejecución que pueda dictar la Administración en aquellos supuestos en los que deba garantizarse la seguridad, salubridad y ornato de las edificaciones
Y en su Disposición adicional tercera, Aplicación de normas sobre inspección técnica de edificaciones:
La inspección técnica de edificaciones prevista en el artículo 269 de la presente ley se realizará de conformidad a los siguientes plazos:
  1. Las edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva cuando su antigüedad a fecha de 30 de junio de 2018 sea igual o superior a 80 años. Asimismo se someterán a este mismo plazo las edificaciones de uso colectivo distinto al residencial, tales como servicios administrativos, complejos de oficinas, centros comerciales, centros docentes, hospitalarios o de servicios sociales y otros análogos de uso colectivo.
  2. Las restantes edificaciones a que se refiere esta disposición se someterán a inspección según vayan cumpliendo los 80 años a partir de la fecha prevista en la letra anterior
Si bien, como aspecto positivo podemos decir que se introduce el tema de la  accesibilidad universal o la obligatoriedad de ser realizado por técnico competente (sin definirlo), todo lo demás queda difuminado, siendo tal vez lo más chocante el que se le conceda una validez de de veinte años en contraposición clara con el punto 4 del Artículo 29. El Informe de Evaluación de los Edificios del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana donde indica:
El Informe de Evaluación tendrá una periodicidad mínima de diez años, pudiendo establecer las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos una periodicidad menor.
Pero es que además, la disposición adicional vuelve a incurrir en contradicciones con la ley estatal, indicando la obligatoriedad para la tipología residencial de vivienda colectiva cuando su antigüedad sea igual o superior a 80 años en oposición a lo expresado en la Disposición transitoria segunda. Calendario para la realización del Informe de Evaluación de los Edificios del Real Decreto Legislativo 7/2015:
[...] deberá hacerse efectiva, como mínimo, en relación con lossiguientes edificios y en las fechas y plazos que a continuación se establecen:
  1. Los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que a fecha 28 de junio de 2013, tuvieran ya una antigüedad superior a 50 años, el día 28 de junio de 2018, como máximo.
  2. Los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que vayan alcanzando la antigüedad de 50 años, a partir del 28 de junio de 2013, en el plazo máximo de cinco años, a contar desde la fecha en que alcancen dicha antigüedad.
Y aunque la ley canaria amplía las exigencias tipológicas de la ley nacional, el texto final no lo hace a todo tipo de edificaciones, como leíamos en el anteproyecto, sino únicamente edificaciones de uso colectivo distinto al residencial, tales como servicios administrativos, complejos de oficinas, centros comerciales, centros docentes, hospitalarios o de servicios sociales y otros análogos de uso colectivo, quedando fuera -por ejemplo- la tipología residencial de vivienda unifamiliar.

Por tanto, dada nuestra experiencia en la realización de inspecciones de edificios en Canarias, y a sabiendas del lamentable estado general de nuestra planta edificada, nos preocupa gravemente el inesperado gira que ha sufrido el redactado final de la ley del suelo canaria con respecto a un tema tan importante como la inspección técnica de edificaciones y la aparente falta de interés por parte de los redactores y la incomprensible incoherencia con respecto a la normativa nacional.

¿Qué opinión les merece a ustedes?
Nos encantaría conocer su punto de vista en los comentarios.
Muchas gracias.

*Recordemos que el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en su Artículo 29. El Informe de Evaluación de los Edificios, sólo obliga a la realización del IEE a  en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva.

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