20 de febrero de 2017

Precios IEE y relación con la Responsabilidad del Técnico

Dos cuestiones suelen ser dudas recurrentes en las Inspecciones de edificios: el tema de los honorarios profesionales y la responsabilidad que conllevan.
Y es que en el contexto de cualquier proceso reglamentado de inspección -y en esto las IEEs no son una excepción- existen dos aspectos que planean sobre todas las discusiones: la responsabilidad civil y la relación entre alcance mínimo de los trabajos y su precio. Muchas de las consideraciones que tienen relación con estos dos temas son difíciles de establecer de forma objetiva, ya que la situación final estará influida por el mercado que se desarrolle y la actitud final de las Administraciones Locales ante eventuales demoras, ausencias de inspección e irregularidades en la misma.


La Responsabilidad Civil
En cualquier caso, pueden indicarse algunas características de las inspecciones:
  • Una inspección no es un seguro: En efecto, una inspección permite asegurar únicamente que no se detectan síntomas que indiquen la existencia de deterioros inminentes. No predice la evolución futura, aunque, lógicamente, si no existen síntomas de daños se infiere que, en condiciones normales, éstos tardarán en aparecer.
  • Una inspección se basa en un trabajo sistemático: La base del éxito de una inspección es su carácter de sistemática. Esta característica, debe ser cuidada y desarrollada durante la experiencia.
  • Una inspección no es un informe de patología: En estos casos, la atribución de causas es de probable, no de certeza. Bastaría con dar una serie de posibles causas. Una ITE desfavorable es el punto de comienzo de los trabajos de patología, que sí deben determinar las causas de los daños y los remedios a aplicar.
Una inspección se basa en tres pilares: sistemática, herramientas empleadas y tiempo empleado.
  1. La sistemática permite asegurar la calidad del trabajo, evitando olvidos, descuidos e irregularidades entre unos trabajos y otros.
  2. Las herramientas empleadas están en relación con los daños observados en las primeras fases de la misma, ya que no se justifica el uso de herramientas y métodos demasiado costosos si no se detectan daños que lo justifiquen.
  3. Por último, el tiempo empleado en el trabajo debe ser el suficiente como para garantizar que éste sea completo y de calidad adecuada. El tiempo se puede reducir con la experiencia, ya que cuanto más amplia sea ésta, será necesario emplear menos tiempo. En cualquier caso, este tiempo no puede ser reducido sensiblemente, ya que existe un límite inferior que será necesario respetar.
También hemos de tener en cuenta que es casi tan importante saber hacer bien el presupuesto como la inspección. Además de trabajar con precios de mercado que nos hagan competitivos sin regalar nuestro trabajo es importante aclarar ciertos aspectos en el presupuesto, como por ejemplo:
  • La inspección será de carácter visual, y en caso de ser necesarias más pruebas estas correrán a cargo del propietario. No se puede presupuestar las pruebas sin haber inspeccionado el inmueble.
  • En caso de tasas de registro estas correrán a cargo del propietario o se incluyen en el presupuesto si nosotros nos vamos a encargar también de la gestión del proceso (registro) en tal caso será imprescindible contar con la autorización del propietario para realizar el registro en su nombre.
  • Indicarle el número mínimo de vivienda/locales a visitar, y que si tenemos que volver otro día porque alguna vivienda o local no se puede acceder tiene un coste extra de tanto.
  • Forma de pago: % aceptación, % tras la visita y % para la entrega del informe. 
Precios de Referencia
Veamos algunos baremos oficiales:

ITE en San Cristóbal de La Laguna

La gerencia de urbanismo de La Laguna tiene un convenio con el Colegio de Arquitectos de cara a suministrar técnicos a aquellos propietarios que lo soliciten. De cara a formalizar este servicio de técnico de oficio, existen unos valores de honorarios de referencia que cobrará el técnico en caso de aceptar este trabajo de oficio. Estos honorarios se han convertido en un techo virtual, ya que al ser este trabajo un "trámite administrativo" en el que es muy complicado ofrecer al cliente un "valor añadido" o igualamos o reducimos el precio del convenio o perderemos al cliente que preferirá a un tecnico asignado por el Colegio.

El importe de los honorarios de los profesionales del COAC, se ha establecido mediante una fórmula pactada en función del número de unidades de inspección a estudiar con coeficientes correctores en función de la amplitud de parámetros a certificar, según lo siguiente:
  • Se determina como unidad de inspección cada vivienda o fracción de 200 m2 de cualquier otro uso. Entendámoslo como trasteros, garajes, locales (no zonas comunes).
  • El Factor actual (Fa) en enero de 2010 (no se ha actualizado) se fija en 7,19. Dicho Factor se regulariza anualmente de acuerdo con el incremento del IPC de la Provincia de Tenerife.
Fórmula:
  • Para edificios de hasta tres plantas, incluidas bajo rasante, y máximo dos viviendas o unidades de inspección (fracciones de 200 m2 de cualquier otro uso):
37,80 euros x Fa = 37,80 x 7,19= 271,81 euros + IGC
  • Para el resto de las edificaciones:
41,13 euros x Unidad de inspección con un mínimo de:
50,03 euros x Fa = 50,03 x 7,19 = 359,70 euros + IGC

ITE en Madrid

Los baremos orientativos del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid tiene en cuentas mas factores además de la dimensión del edificio, como son: el año de construcción, la superficie construida, el número de plantas, el tipo de estructura y otros aspectos como el estado físico del edificio; el grado de dificultad para realizar la inspección visual; el número de visitas a realizar...


Herramienta del Instituto Valenciano de la Edificación para el cálculo de costes de redacción del Informe de Evaluación de Edificios y la Certificación energética

Aplicación gratuita, disponible en la web del IVE, con la que se puede estimar dichos costes, en función de las características del edificio objeto del informe.

Puesto que la elaboración del IEE y la Certificación Energética de Edificios (CEE) presentan tareas en común, y cabe la posibilidad de que un mismo técnico los realice simultáneamente para un mismo edificio, el trabajo contempla 3 situaciones posibles. Realización de:
  1. Informe de Evaluación del Edificio, Comunitat Valenciana
  2. Certificación Energética de Edificios
  3. Informe de Evaluación del Edificio + Certificación Energética de Edificios
El objetivo de esta herramienta es ofrecer una referencia para aportar transparencia al mercado actual; por un lado, valorando el coste real que supone la realización de estos encargos profesionales y por otro, detallando los trabajos y contenidos que les son exigibles para garantizar su correcta realización.

Procedimiento empleado:
  • Para realizar la estimación se han identificado las tareas necesarias para su correcta realización, desglosadas en Toma de datos o trabajos de campo a realizar durante la visita al edificio y Tareas de gabinete o estudio consistente en la elaboración de los documentos mediante las correspondientes aplicaciones informáticas.
  • Los tiempos de realización se calculan en función de las intensidades de inspección definidas en el procedimiento IEE.CV y de variables funcionales y geométricas del edificio que repercuten en los tiempos de ejecución de las tareas.
  • El coste horario (€/hora) de técnico especializado en este tipo de trabajo se ha fijado conforme a los baremos orientativos establecidos por la Unión de Arquitectos Peritos y Forense de España (UAPYFE) para el cálculo objetivo de los honorarios a los efectos de la tasación de costas.
  • Para el cálculo del coste de elaboración, se considera un incremento porcentual del 4% en concepto de repercusión del seguro de responsabilidad civil del técnico redactor.
Fuente: Curso para la redacción de Informes Técnicos de Edificación

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