21 de noviembre de 2016

Nivel de profundidad en las inspecciones de edificios

Una de las cuestiones que más debates ha creado con respecto a las inspecciones de edificios es el nivel de profundidad o estudio con el que deben realizarse. 
Por un lado, se aboga por que estos informes tengan un precio "popular" para que no suponga una importante carga para los propietarios y comunidades de los inmuebles, mientras que del otro, se entiende que los informes que se realizan hoy en día son superficiales y sin rigor científico.
¿Pero quién tiene la razón?



Si bien es cierto que está mas que claro que las inspecciones periódicas de los inmuebles -ya sean Inspecciones Técnicas de Edificios (ITE), Informes de Evaluación de los Edificios (IEE), Informes Técnicos Turísticos (ITT) o con cualquier otra denominación y formato que se desarrolle- son imprescindibles para su correcta conservación y mantenimiento, no lo está tanto el nivel de profundidad con el que se deben realizar estos trabajos.

Por una parte, principalmente propietarios y asociaciones de comunidades, exigen que estos informes no supongan una gran carga económica a una sociedad muy golpeada por la crisis, que llega a final de mes de forma muy ajustada solamente con cubrir los gastos más básicos, para que además se les estén gravando con análisis e informes que, en la mayoría de los casos, no entienden su utilidad y que, por tanto, perciben como unos impuestos encubiertos.

Esta circunstancia ha sido tan importante que en algunas ocasiones, a lo largo del territorio español, se ha llevado al aplazamiento de la entrada en vigor de la correspondiente ordenanza -más allá de la fecha límite marcada por la legislación gubernamental de obligado cumplimiento- en un claro incumplimiento por parte de los Ayuntamientos de la legislación nacional en respuesta a las exigencias vecinales y por el temor a la perdidas de votos y por tanto de la alcaldía. Tanto es así, que en algunos municipios se ha dado la rocambolesca situación de paralizar -y dejar sin uso- una ordenanza que se encontraba en ejecución, ante la proximidad de las elecciones.

En la otra cara de la moneda tenemos agrupaciones profesionales como Colegios Profesionales, asociaciones de la Construcción o entidades relacionadas con determinados productos o servicios, que entienden que el actual formato de inspección de edificios basado -casi exclusivamente- en una inspección visual es preocupadamente escaso, siendo imposible de detectar por este procedimiento gran cantidad de patologías que pueden permanecer ocultas en un edificio hasta que, cuando salen a la luz, ya suponen un peligro inminente.

¿Y entonces quién tiene razón? ¿Hay que endurecer o abaratar las inspecciones de edificios?

Pues bien, ambos colectivos tiene parte de razón, y como diría Aristóletes, ante estos extremos hay que encontrar el "justo medio".

De nada nos sirve una ordenanza que exija estudios de gran profundidad con ayuda de numerosas pruebas a través de catas, si gran cantidad de comunidades no pueden soportar ese coste, cuando la inspección sólo debe ser la punta del iceberg, donde los costes verdaderamente importantes deben estar concentrados en las obras de reparación y mantenimiento. Pero, por supuesto, de nada sirve una inspección que no sea capaz de detectar ningún posible defecto.

Por tanto, lo razonable parece que es ir a inspecciones lo más económicas posibles pero con el mayor grado de profesionalidad y rigor, para lo que será necesario que estas se realicen por profesionales cualificados, cuyo conocimiento y experiencia les permita detectar, a través de una inspección visual, la mayoría de defectos ocultos y que tras la más mínima sospecha de vicio oculto soliciten a la propiedad la realización de pruebas más intrusivas y costosas económicamente.

Poniendo un símil que nos es común -nuestra propia salud- no es mejor médico el que nos hace cientos de pruebas, disparando a discreción, a ver si acierta con lo que tenemos, sino aquel que a través de nuestros síntomas atisba nuestra patología y nos solicita una prueba específica para confirmarlo. Del mismo modo, cuando nos hacemos un chequeo periódico no nos realizan un escáner de cuerpo completo y todo tipo de pruebas por especialistas; normalmente un análisis de sangre, un electrocardiograma y alguna otra prueba específica relacionada con nuestra quehacer diario serán suficientes, y si alguno de los resultados marca algún valor inusual, entonces nos mandarán pruebas más específicas.

Está claro que con esta manera de actuar se escapan algunas patologías, e incluso se ha dado el caso de alguien que muere de forma repentina a sólo horas de hacerse un chequeo favorable pero estadísticamente se detectan la mayoría de los problemas y un estudio en profundidad a todas las personas supondría la ruina de la Seguridad Social.

En definitiva, el "justo medio" se encuentra en aquellos estudios que tienen un coste asumible por el grueso de la sociedad y dan como resultado la detección de la mayoría de las patologías, para lo que es necesario que el técnico que los realice esté perfectamente cualificado, pero este ya sería otro debate...

9 comentarios:

  1. Totalmente de acuerdo con este articulo!muy acertado.

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    1. Estimada Joyce:

      Nos encanta que nos lea y que esté de acuerdo con nuestras premisas, más viniendo de una gran profesional como usted.

      Atentamente, un saludo.

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  2. Me ha gustado el artículo. Efectivamente siempre estamos en el límite entre el precio, el servició, la calidad, la responsabilidad. Si no recuerdo mal la normativa nos habla de "inspección visual", por lo que no entraríamos en lo que "no se ve".
    Ahora bien, la experiencia siempre es un factor a tener en cuenta. Hace unos días me encontré con un caso de un bloque aparentemente en buen estado. El año de construcción y características hacían presuponer que podría estar construido con vigas de cemento aluminoso. Se hizo una cata de inspección y ...
    Saltaron las alarmas, pues justo en esa zona estaban en muy mal estado (baño).
    Siempre les digo a los clientes lo mismo: La última vez que llevó su vehículo al taller, ¿a cuanto le cobraron la hora de mano de obra? 35,40,50€ ?

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    1. Estimado Adolf:

      Es que el cliente, en su empeño de querer ahorrar, muchas veces contrata al profesional poco cualificado, sin darse cuenta que comprar barato puede salirnos caros. Un profesional con conocimientos y experiencia demostrada, aunque nos cueste un poco más, siempre será más barato.

      Muchas gracias por leernos y por el comentario.

      Atentamente, un saludo.

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  3. Acertado el enfoque del artículo.

    En mi opinión el asunto lo complica las administraciones locales cuando obligan a que estos trabajos referidos a la estabilidad y a la seguridad de los edificios se tramiten como "certificados", término que no aparece en el Real Decreto 233/2016 referido a las inspecciones de las estructuras.

    CERTIFICADO:
    Es el documento en que se asegura la certeza de un hecho y/o circunstancias relacionado con la edificación, la urbanización o el territorio.

    CERTIFICAR:
    - Asegurar, afirmar, dar por cierto algo;
    - Hacer constar por escrito una realidad de hecho por quien tenga fe pública o atribución para ello;
    - Fijar, señalar con certeza.

    Un abrazo para todos.

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    1. Estimado Benjamín:

      Efectivamente, estos documentos son informes y no certificados.

      Las Administraciones locales, con su afán de legislar sobre lo legislado para dar constancia de su labor, a veces lían la perdiz, en ocasiones por el desconocimiento de los técnicos.

      Muchas gracias por el apunte y por leernos.

      Atentamente, un saludo.

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  4. Completamente de acuerdo Eduardo. Por esta razón no he creído conveniente emitir "certificados" de estabilidad estructural o de seguridad estructural de edificios sobre la base de "inspecciones visuales".
    Supongo que, como siempre, serán los accidentes los que pondrán cordura a este asunto en el futuro.
    Nuestro Decano ha circulado un escrito muy interesante el pasado 10 de octubre al respecto. Recomiendo su lectura.
    En resumen, sí a los "informes" en los términos que indica el Real Decreto 233/2013, y no rotundo a los "certificados" redactados sin rigor.

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    1. Estimado Benjamín:

      Supongo que te refieres al documento denominado "SOBRE LAS INSPECCIONES TÉCNICAS DE EDIFICIOS (ITE), LOS INFORMES DE EVALUACIÓN DE EDIFICIOS (IEE), Y LA NECESIDAD DE REALIZAR ESTUDIOS PREVIOS A LA REDACCIÓN DE UN PROYECTO DE REHABILITACIÓN O EMISIÓN DE UN CERTIFICADO DE SEGURIDAD ESTRUCTURAL", que fue el que precisamente nos motivó a realizar este artículo.

      Atentamente, un saludo.

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    2. Efectivamente...
      Lo que carece de cualquier lógica en mi opinión es que la administración local obligue a llamar "certificados" a documentos que claramente son "informes".
      Como indica nuestro Decano ningún médico se atrevería a certificar el estado de salud de un paciente que se encuentra con el abrigo puesto, maquillado o escondido tras un tabique en la habitación de al lado.


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