El IEE de los establecimientos turísticos en Canarias

Hoy ha sido publicado en el Boletín Oficial de Canarias la Resolución que somete a información pública el Proyecto de Decreto por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de renovación y modernización turística de Canarias. Dicho documento, en su Título V, desarrolla la INSPECCIÓN TÉCNICA TURÍSTICA; es decir, un Informe de Evaluación de Edificios (IEE) específico para los establecimientos turísticos de Canarias.

Playa de Anfi del Mar. Fotos Aéreas "Costa turística de Mogán" Gran Canaria Islas Canarias. Fuente: El Coleccionista de Instantes Fotografía & Video

La Ley 2/2013 de renovación y modernización turística de Canarias instituye un mecanismo de control indirecto y a cargo de los titulares, consistente en la obligación de presentar, periódicamente, ante la Administración un informe a emitir por entidades acreditadas, relativo al estado de conservación y uso efectivo de los establecimientos. Las inspecciones técnicas se convierten, así, en un mecanismo eficaz de colaboración con la inspección turística, actuando ésta en los casos de incumplimiento.

Vamos a desglosar los aspectos más importantes de este Informe:

¿Quien debe solicitar estos informes?

 Los propietarios de establecimientos turísticos, o comunidades de propietarios de establecimientos turísticos en su caso.

¿Cuándo hay que presentar dicho informe?

El informe técnico turístico, referido a determinar el estado de sus instalaciones, condiciones de seguridad así como los factores que incidan en la calidad de su imagen se efectuará cuando los establecimientos hayan alcanzado una antigüedad de 10 años.

El informe técnico turístico referido a determinar la estabilidad, estanqueidad y consolidación estructurales se efectuará cuando los establecimientos hayan alcanzado una antigüedad de 15 años.

A partir de la primera presentación se procederá a aportar informes periódicos cada 5 años.

El plazo para el cómputo de la antigüedad del edificio debe de entenderse como el transcurrido desde la fecha de terminación total de su construcción, acreditándose documentalmente mediante cualquiera de los siguientes documentos:

• Certificado final de obras.
• Licencia de ocupación.
• Mediante cualquier medio de prueba admisible en derecho

¿Quién puede suscribir el citado informe?

Arquitectos y arquitectos técnicos siempre y cuando no dependan ni estén vinculados a entidades o empresas de la construcción, de la promoción inmobiliaria, o la actividad turística, entre cuyos fines o en cuyo objeto no figuren la promoción inmobiliaria, la construcción, la administración de inmuebles, la intermediación en el sector inmobiliario o la actividad turística.

Contenido de los informes técnicos turísticos

a) Datos de la entidad de inspección acreditada, responsable de la emisión del informe técnico.

1. Denominación, domicilio, teléfono y correo electrónico.
2. Número y alta en el registro de entidades de inspección técnica turística.
3. Técnico facultativo firmante del informe

b) Declaración responsable de los técnicos firmantes de los informes que asegure que existe un entendimiento claro con su cliente, respecto al ámbito concreto del trabajo.

c) Declaración responsable de los técnicos firmantes de los informes donde se haga constar que no se está relacionado directamente con el diseño, redacción y dirección de obra del establecimiento objeto del informe.

d) Metodología y procedimiento:

1. Metodología utilizada.
2. Procedimientos de toma de muestras y determinación de la norma o método de referencia en que se basan.
3. Relación de los equipos utilizados en la toma de muestras y medidas.

e) Documentación gráfica: Los informes técnicos turísticos podrán acompañarse de cuanta documentación gráfica o escrita considere necesaria el técnico firmante para documentar y razonar los términos en que se manifiesta, considerándose documentación mínima, de carácter técnico, la siguiente:

Identificación del establecimiento

• Fecha de la visita o visitas realizadas al objeto de la emisión del informe técnico turístico.
• Grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas y de las obras realizadas para la subsanación de deficiencias detectadas en las anteriores inspecciones técnicas del edificio, si fuera el caso
• Denominación, domicilio. Referencia catastral. Datos del titular o titulares. Datos de la inscripción registral.
• Descripción detallada del estado actual del edificio o construcción, uso y actividad desarrollada. Fecha de la autorización previa; modalidad, tipología, categoría, unidades, plazas autorizadas.
• Datos urbanísticos; dimensiones y superficie de la parcela: clasificación y calificación del suelo; ficha urbanística según el planeamiento vigente. Fecha de la licencia urbanística, fecha de construcción, apertura.
• Descripción del establecimiento turístico, sus partes componentes. Superficie edificada y libre, ocupación, número de plantas, alturas, etc.
• Planos de situación y fotografías del exterior e interior del edificio o construcción, expresivas del contenido del informe.

Uso efectivo del establecimiento:

• Unidades y plazas de alojamiento en explotación, plazas que están siendo destinadas a usos no autorizados, o se encuentran en situación de abandono.
• Cumplimiento de la inscripción registral del uso a que están destinados la parcela y el inmueble.

Elementos técnicos:

1. En el supuesto del informe técnico turístico, referido a determinar el estado de sus instalaciones, condiciones de seguridad así como los factores que incidan en la calidad de su imagen, deberá contener:

• Estado de las instalaciones eléctricas, redes de fontanería y saneamiento. Certificaciones técnicas en vigor.
• Factores que incidan en la calidad de la imagen turística. Estado de los revocos, aplacados y pintura. Carpinterías exteriores, elementos visibles como antenas, tendederos, climatizadores, paneles de energía solar, contenedores de residuos y similares.
• La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.
• Copia de la certificación de la eficiencia energética del edificio, establecida por el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, cuando sea exigible conforme a la normativa básica, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente.

2. En el supuesto del informe técnico turístico, referido a determinar la estabilidad, estanqueidad y consolidación estructurales, deberá indicar las causas de todos los desperfectos y/o deficiencias apreciadas, haciendo referencia a:

• Estabilidad y consolidación estructurales, con indicación de si el edificio o construcción o parte de los mismos sufren daños que tengan su origen o afecten a cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga y contención u otros elementos estructurales que puedan comprometer la resistencia mecánica y/o estabilidad del edificio o construcción.
• Estanqueidad. Presencia de filtraciones en la fachada, cubierta o humedades por capilaridad.
• Seguridad relativa a fachadas interiores, exteriores y medianeras de edificio o construcción, en especial de los elementos que puedan suponer peligro para la vía pública o zonas interiores de la edificación tales como frentes de forjado, cornisa, pretiles, remates, elementos ornamentales, aplacados, revestimientos de fachadas, aparatos de aire acondicionado, etc.

3. En el supuesto de que el informe técnico turístico referido a determinar la estabilidad, estanqueidad y consolidación estructurales, se efectúe por primera vez, deberá contener todos los aspectos recogidos anteriormente, tanto de carácter general como técnico.

Posibles resultados del informe y sus consecuencias

Si el establecimiento se adecua a las determinaciones contenidas en la normativa de edificación, urbanística y turística aplicable, la conclusión del informe técnico turístico será favorable. En este supuesto, se procederá al archivo del expediente, y no se admitirán informes complementarios adjuntos u otro tipo de documentación en los que se deduzca la existencia de daños o deficiencias.

Si el establecimiento no se adecua a las determinaciones contenidas en la normativa de edificación, urbanística y turística aplicable, las conclusiones del informe técnico turístico serán desfavorables, debiéndose reflejar, expresamente, el correspondiente grado de valoración:

• Desperfectos y/o deficiencias de carácter muy grave: cuando la existencia generalizada de deficiencias que por su importancia afectan gravemente a la estabilidad del edificio y representan un peligro para la seguridad de las personas.
• Desperfectos y/o deficiencias de carácter grave: cuando la existencia de deficiencias que por su importancia se deben enmendar. El informe de la inspección técnica especificará las deficiencias que se deben reparar y el plazo para hacerlo.
• Desperfectos y/o deficiencias de carácter leve: cuando la existencia de deficiencias producidas por falta de conservación. Se deben efectuar trabajos de mantenimiento para evitar el deterioro del edificio o de una parte.

En el supuesto de que las conclusiones del informe técnico sean desfavorables, dicho informe, deberá contener, como mínimo los siguientes apartados:

a) Medidas recomendadas para la subsanación, en su caso, de las deficiencias detectadas señalándose expresamente si el establecimiento puede subsanar las mismas mediante una rehabilitación parcial o total, haciendo expresa referencia a los plazos necesarios de inicio y ejecución, o si la índole e intensidad de las reparaciones aconsejan demolición y sustitución, en su caso, por sobrepasar el límite del deber de conservación.

b) Plazos necesarios, en su caso, para llevar a cabo las obras necesarias.

c) Estudio referido al límite del deber de conservación, que incluya una valoración estimada del coste de reposición de la construcción o instalaciones, correspondientes con porcentaje (%) sobre el valor total de reposición.

Autor: Eduardo Martín del Toro, Dr. Arquitecto y Máster en Medio Ambiente y Arquitectura Bioclimática, propietario de Del Toro & Antúnez ARQUITECTOS