14 de enero de 2014

CEEEx: El abuso de los datos por defecto

El reciente Informe sobre la eficiencia energética de las viviendas en alquiler en España publicado el lunes 13 de Enero por el portal inmobiliario Enalquiler.com, con más de 200.000 pisos en alquiler actualmente, muestra una serie de datos sobre el estado de la certificación energética de los inmuebles residenciales en España que desde Del Toro & Antúnez ARQUITECTOS hemos querido analizar.
Certificado Energético por Comunidad
Fuente: Viviendas en alquiler dadas de alta en Enalquiler.com de junio 2013 a enero 2014.

Lo primero que creemos necesario destacar es el elevado número de inmuebles en alquiler que aún no cuentan con certificado, un 87,14%, es decir, casi unos 175.000 inmuebles, sólo correspondientes a este portal inmobiliario. Este dato contradice las numerosas voces que lamentan que "el pescado se encuentra todo vendido" demostrando, como ya indicamos en otro artículo anterior, que aún queda mucho mercado para la certificación energética; eso sí, realizándola de una manera adecuada.


Certificado Energético por Comunidad y Ciudad Autónoma
Fuente: Viviendas en alquiler dadas de alta en Enalquiler.com de junio 2013 a enero 2014.

Pero tras este primer vistazo, nos llama la atención los valores obtenidos individualmente por cada clase energética. Dado que en general se comportan de forma similar en casi todas las comunidades y que nuestro ámbito de trabajo se enmarca en Canarias, analizaremos de forma pormenorizada los datos de nuestra comunidad -si bien dicho análisis será extrapolable de forma general a la mayoría de las Comunidades Autónomas- y los valores globales:
  • Dos picos sobresalen del resto de valores, y son los obtenidos con la clase A y, sobre todo, con la G.
  • A nivel nacional existe también un repunte en las viviendas de clase E.
Esto último se explica gracias al Procedimiento de cálculo opción simplificada. Viviendas para edificios nuevos que garantiza al menos la clase energética E, sin necesidad de hacer ningún cálculo y que fue la tabla de salvación de muchos técnicos cuando entró en vigor el CTE, que certificaron sus proyectos residenciales sin necesidad de tener que aprender farragosos programas informáticos. Por lo que entendemos que el 17,89% de viviendas de clase E se debe en gran medida a los inmuebles proyectados y construidos según el CTE y certificados bajo el RD 47/2007.

Pero, sin embargo, peor explicación tienen los repuntes de valor el las clases extremas:
  1. Un gran número de inmuebles con clase energética A -a nivel nacional el 14,24% y en Canarias 12,31%- extraña a cualquier técnico con algo de experiencia a la hora de certificar. Si bien, una vivienda anterior al CTE es casi imposible que obtenga este resultado (más en Canarias que estábamos exentos del cumplimiento del Kg de la NBE-CT-79), hasta las proyectadas y construidas según la normativa actual se alejan de este valor, siendo causa de noticia en prensa incluso las que se quedan a un escalón de esta letra. Por tanto, después de aclarar la dificultad y los altos costes que tiene la construcción de un inmueble clase A y con la experiencia de los resultados obtenidos tras numerosos certificados realizados en el archipiélago, llegamos a la triste conclusión, que este repunte de valor para inmuebles residenciales con la máxima clase energética se debe a certificados realizados con resultados a la carta, es decir, aquellos en los que -de forma totalmente ilegal- se elige por parte del propietario el resultado a obtener, y que están en estos momentos siendo buscados y sancionados por parte de la administración.
  2. Por último, falta analizar el valor obtenido por casi la mitad de los inmueble a nivel nacional (44,54%) siendo incluso superado este porcentaje en Canarias (62,69%). Este resultado, que a priori podría achacarse al mal estado general de la construcción desde el punto de vista energético en nuestro país, está muy por encima de la realidad, algo que podemos constatar también desde nuestra experiencia y que se puede explicar de una forma muy sencilla: La correcta realización de la toma de datos y su pormenorizada introducción en las herramientas informáticas proporciona un etiquetado ajustado a la realidad del inmueble certificado; sin embargo, esta calificación puede verse penalizada con una pérdida de la clase energética, de hasta tres letras, si es realizada con el abuso de los valores por defectoperjudicando el valor de mercado del inmueble certificado.
Por tanto, a la luz de este informe, podemos concluir que existe un grupo de técnicos que está realizando certificaciones que se alejan de la realidad, en la que se obtienen mejores resultados de los reales para revalorizar el precios de las viviendas, algo que ya se está persiguiendo y multando, con lo que esperamos que desaparezca próximamente.

Pero que sobre todo se están certificando viviendas por defecto, de modo indiscriminado, por parte de técnicos poco cualificados, o bien aquellos que con escasa profesionalidad ofrecen certificados a precios ridículos y que por tanto no pueden dedicarle el tiempo que precisa su correcta elaboración y por lo cual abusan de los valores por defecto con los que cuentan los programas y que desde un punto de vista ético deberían huirse de ellos en la medida de lo posible, redundando de forma negativa en el resultado obtenido y por tanto en el servicio prestado al cliente.

14 comentarios:

  1. Este es un hecho que parece poco importante para el propietario (en el fondo vende su inmueble, se lo pasa a otro, y si el certificado esta mal que se apañe luego el técnico) pero para el alquilador es algo bastante importante. Yo les digo que si por no pagar el sobrecoste de un certificado energético bien hecho, a medio plazo le cuesta solo una semana más en alquilar su inmueble por la baja eficiencia registrada en el certificado energético, ya estarán perdiendo dinero.

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    1. Estimado José Javier:

      Tiene toda la razón. Incluso puede llegar al punto de tener que contratar otro certificado -realizado por un técnico serio y cobrado a un precio lógico- para que obtenga su verdadera clase energética, tirando a la basura el anterior, hecho por defecto y cobrado a "dos duros".

      Si esto sucede, como esperamos, saldrá a la luz esa expresión tan española de "lo barato sale caro".

      Atentamente, un saludo.

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  2. El hecho, tantas veces denunciado, de certificar "por defecto" es un problema que ha creado la administración al aprobar esa opción como válida en la utilización de los programas de cálculo. ¡Ojo! que es tan válida como las demás, lo que ocurre es que los desarrolladores de esos programas han sido muy conservadores a la hora de los cálculos utilizados en esa opción.
    El otro problema con el que nos enfrentamos es cómo obtener información constructiva de un edificio construido con anterioridad a 1979 y encima cobrar lo que se está cobrando

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    1. Estimado Alberto:

      Nosotros opinamos que el problema no está tanto en la herramienta como en el uso que se hace de ella.

      Los datos por defecto, en determinadas circunstancias, son necesarios y pueden sacar de un apuro a cualquier técnico, por muy buen certificador que sea. El problema es cuando, por comodidad o desconocimiento, abusamos de esta opción que debe ser la última alternativa.

      Si estos valores son muy conservadoras es precisamente como revulsivo para evitar su abuso. Cualquier técnico consciente de este echo intentará huir de ellos para no perjudicar el resultado del certificado y por ende a su cliente.

      Otra cosa es la actitud que presentan los técnicos "de saldo", a los que no les importan ni sus clientes, ni sus compañeros, ni el mercado, mas que cobrar y salir corriendo.

      Atentamente, un saludo.

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  3. Buenas.

    Excelente artículo con datos concretos de cómo está el panorama. En este país seguimos sin aprender y haciendo las cosas mal. ¿Pero qué técnico con algo de experiencia, como bien indica el artículo, se cree esos porcentajes de letra A? cualquiera que entienda un poco sabe que ese porcentaje no llegará ni al 1%...

    Lo de siempre...control o revisión de certificados por parte de la administración o de consultorías externas, para regular un poco esto.

    Saludos

    Paulino Rivas García
    www.instalacionesyeficienciaenergetica.com

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    1. Estimado Paulino:

      Muchas gracias por el comentario.

      Está claro que la Administración lo está haciendo lento y mal, y es por esto que los técnicos que estamos comprometidos debemos sacar a la luz estas acciones de mala praxis para facilitarle la labor.

      ¡Que ya no tenga excusas para detectarlos y sancionarlos!

      Atentamente, un saludo.

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  4. Estoy con Paulino cuando dice que el porcentaje (real) de certificados con calificación "A" es de menos del 1%.

    Yo soy certificador y me parece que este resultado (calificaciones A o B) solamente podrían darse en algún caso excepcional en nueva construcción donde se hubieran utilizado materiales y técnicas constructivas punteras, con especial consideración a la contribución energética de las energías renovables (incluso por encima de los requisitos normativos actuales de edificación) y por supuesto en una ubicación y orientación privilegiadas (entre otros).

    Creo que se deberían someter a revisión (por parte de un técnico de la administración) los certificados con calificaciones A, B o C, para dar credibilidad al sistema actual de certificaciones (para no devaluar a los resultados E, F y G, que son los más comunes con diferencia), de manera que en estos casos puntuales el técnico certificador tuviera que justificar todos los datos introducidos (y por supuesto ningún "por defecto").

    Buen post.

    Saludos.

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    1. Estimado Marc Cortés:

      Muchas gracias por tu comentario, que compartimos.

      Atentamente, un saludo.

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  5. Por introducir más variedad en esta problemática, en Euskadi han de revisarse, a través de una Entidad de Control de Calidad de la Edificación, todas las certificaciones que obtienen una A, B o C. Lo cual provoca que en muchos casos el propietario "fuerce" una D para evitar verse obligado a contratar a otro profesional que revise y apruebe lo que el primero técnico ha certificado.
    Analizabamos estos mismos datos aplicados a las capitales vascas, donde puede comprobarse esta "tendencia": https://twitter.com/ekoteknia/status/423136935838642176
    Saludos,

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    1. Efectivamente, algunas CCAA han optado por "ahorrarse el trabajo" de controlar los certificados energéticos con resultado A, B ó C delegándolos de forma obligatoria -y a cargo del propietario- en Entidades de Control de Calidad de la Edificación, lo que desde la ciudadanía (los propietarios) está provocando una situación contraria a la deseada; es decir, que un inmueble muy eficiente se convierta en una carga, en vez de en un beneficio.

      Es un ejemplo de como la Administración, por no cumplir adecuadamente sus funciones, consigue dar la vuelta al sentido de una buena iniciativa.

      Muchas gracias por la aportación.

      Atentamente, un saludo.

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  6. Estupendo artículo.
    Como todo, el contesto económico y social influye en esa gráfica. Es curioso ver cómo se relaciona una buena calificación con una valoración superior, mientras que el echo de tener una calificación inferior no advierte de un periodo de tiempo mas largo con el inmueble vacio. Cada vez mas usuarios lo irán viendo.
    Saludos.

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    1. Estimado Rubén:

      Muchas gracias por tu aportación.

      Antes o después se les tendrán que abrir los ojos a aquellos que ahora quieren mirar para otro lado y escurrir el bulto.

      Atentamente, un saludo.

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  7. Supongamos que me dispongo a comprar o alquilar una vivienda con cierto certificado (A, B, C,...). y decido encargar por mi cuenta otro certificado de contraste. ¿qué pasa si no coinciden?¿tendría el propietario que acarrear con los gastos? ¿No sería ésta otra práctica que incitara a los propietarios a querer incidir en la calificación? ¿No podría ser que el certificado de contraste fuera el que no fuese real? ¿es únicamente la administración la que puede poner imparcialidad en este proceso?
    Atentamente un saludo

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    1. Estimado Miguel Fuente:

      Muchas preguntas en una sola entrada, vamos poco a poco:

      1ª Lo mas posible es que no coincidan. Tal vez tengan la misma letra, pero los valores de emisiones de CO2 siempre serán diferentes.
      Del mismo modo que si le pides el proyecto de una vivienda, sus resultados no van a coincidir, pudiendo ser uno una casita "correcta" y el otro una joya de la arquitectura. Pero ambos son correctos. Por tanto, no pasa nada.
      Otra cosa es que estemos hablando de certificado con un valor por encima del real, que en ese caso es denunciable.

      2ª No, es como si te fueras a comprar un coche de segunda mano, con garantía del concesionario y a pesar de todo tu quieres que tu mecánico de confianza lo revise. Lo pagas tú.
      En el caso que se realizara la denuncia por valores por encima de los reales si podría incluirse en la demanda los gastos del certificado de contraste.

      3ª Veo difícil que los compradores soliciten otro certificado de contraste salvo en los casos increíbles de certificados muy altos en edificios claramente poco eficientes, realizados con la intención de conseguir descuentos en el precio bajo amenaza de denuncia.

      4ª Difícil, ya que si eres tan previsor de pedir un certificado de contraste, seguro que se lo solicitas a un técnico cualificado y profesional.

      5ª Esa es su función, pero no está de más que tanto los técnicos como la sociedad (consumidores) hagan presión.

      Muchas gracias por el comentario.

      Atentamente, un saludo.

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