23 de noviembre de 2012

Certificación Energética de Edificios Existentes: ¿En qué consiste?

Han pasado 11 años de la entrada en vigor de la Directiva 2002/91/CE, relativa a la eficiencia energética de los edificios, que instaba a los Estados miembros a velar por la implementación de un documento que informara a los ciudadanos sobre el comportamiento energético existente en las viviendas. La normativa europea trata de fomentar la eficiencia energética en edificios y viviendas con el fin de cuidar el medio ambiente. Si bien hasta ahora en España sólo se exige un documento semejante para los edificios de nueva construcción -o grandes rehabilitaciones-, ahora la novedad es que se va a ampliar a las ya existentes.

Qué es la certificación de eficiencia energética de un edificio
La certificación de eficiencia energética de un edificio es el proceso por el que se verifica la conformidad de la calificación energética obtenida con el edificio existente y que conduce a la expedición del certificado de eficiencia energética existente:
  • La etiqueta de eficiencia energética debe incorporarse a toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o publicidad del edificio.
  • Cuando el edificio existente sea objeto de contrato de compraventa, total o parcial, será puesto a disposición del adquiriente.
  • Cuando el objeto del contrato sea el arrendamiento total o parcial del edificio existente, bastará con la simple exhibición y puesta a disposición del arrendatario una copia del certificado.
Cuándo será obligatorio
A partir del 1 de junio de 2013 cada edificio o unidad de edifico existente, cuando sean objeto de contrato de compraventa o de arrendamiento (en el caso de viviendas u oficinas) o para la solicitud de licencia de apertura (en el caso de local comercial), tendrá que conocer su calificación energética, ya que será de aplicación la el Real Decreto por el que se aprueba el procedimiento básico para la Certificación de la Eficiencia Energética de los Edificios, obligándose a que todos los edificios existentes, deben disponer de un certificado de eficiencia energética.

Una vez emitido, el certificado de eficiencia energética tendrá un periodo de validez de 10 años, tras los cuales habrá que renovarlo para que refleje las posibles obras de mejora que se hayan hecho en el edificio o vivienda. El propietario podrá voluntariamente proceder a su actualización, cuando considere que existen variaciones en el edificio que pudieran modificar el certificado de eficiencia energética.
Qué edificios no tienen la obligación de tener un certificado de eficiencia energética
  • edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, cuando el cumplimiento de tales exigencias pudiese alterar de manera inaceptable su carácter o aspecto
  • edificios o unidades de edificios utilizados como lugares de culto y para actividades religiosas
  • construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años
  • edificios industriales, de la defensa y agrícolas ó parte de los mismos, en la parte destinada a talleres, procesos industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales
  • edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m2
  • edificios que se compren para reformas importantes ó demolición
  • edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año, siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda
De qué informa el certificado
La eficiencia energética de un edificio se determinará calculando o midiendo el consumo de energía consumida anualmente para satisfacer la demanda energética del edificio en unas condiciones normales de funcionamiento y ocupación, que incluirá, entre otras cosas, la energía consumida en calefacción, la refrigeración, la ventilación, la producción de agua caliente sanitaria y la iluminación, a fin de mantener las condiciones de confort térmico y lumínico y sus necesidades de agua caliente sanitaria y calidad de aire interior.

Este certificado se trata de un documento, una ficha, que describirá lo eficaz que es nuestra vivienda en lo relativo al consumo de energía, con las implicaciones que tiene dicho consumo. Cada vivienda tendrá una etiqueta parecida a las que ya incluyen los electrodomésticos, que indica su eficiencia en cuanto al consumo de energía, agua… Este tipo de etiqueta clasifica cada edificio con un código de color según una escala que va desde la categoría A (la más eficiente) a la categoría G (la menos eficiente). Además, el certificado de eficiencia energética incluirá una serie de recomendaciones para la mejora de la eficiencia.


Certificado de Eficiencia Energética de Edificios


El certificado de eficiencia energética debe contener como mínimo la siguiente información:
  • Identificación del edificio o, en su caso, la parte que se certifica (dirección, municipio, provincia, zona climática y referencia Catastral).
  • Indicación del procedimiento reconocido utilizado para obtener la calificación energética. Se incluirá la siguiente documentación:
    1. Descripción de las características energéticas del edificio y demás datos necesarios para obtener la calificación energética del edificio (instalaciones térmicas, envolvente térmica, y en el sector terciario, además instalaciones de iluminación y condiciones de funcionamiento y ocupación.
    2. Normativa vigente, sobre ahorro y eficiencia, en caso de existir, en el año de construcción).
    3. Descripción de las pruebas, comprobaciones e inspecciones llevadas a cabo por técnico certificador.
  • Calificación de eficiencia energética del edificio expresada mediante la etiqueta energética.
  • Un documento conteniendo un listado con un número suficiente de medidas de ahorro energético, recomendadas por el técnico certificador (entre 1 y 3).
Además de la clasificación global se incluyen las calificaciones parciales de: la calefacción, refrigeración, agua caliente sanitario y en el caso del sector terciario la iluminación.

Quién elaborará estos certificados
Ha de ser redactado por un técnico competente que estén en posesión de la titulación académica y profesional habilitante para la realización de proyectos o dirección y ejecución de las obras de edificación o para la realización de proyectos de sus instalaciones térmicas, según lo establecido en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la edificación, elegidos libremente por la propiedad del edificio (en viviendas arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero industrial), y estará basado en un programa informático de certificación energética reconocido oficialmente.

Quién lo solicita
El propietario de la vivienda, edificio o local será el responsable de obtener y abonar el coste de este certificado para poder vender o alquilar su casa. Esta es precisamente una de las diferencias con respecto a las actuales certificaciones energéticas para edificios en uso (no de nueva construcción), ya que serán los propietarios de las viviendas individualmente los que puedan solicitar el certificado, y no necesariamente la comunidad de propietarios. Además del estudio para obtener el certificado, cada vivienda analizada recibirá una serie de recomendaciones de mejora que permitirían aumentar el nivel en la escala de eficiencia energética.

Es necesario que se facilite el acceso al interior de todas las dependencias del inmueble y debido a que el trabajo requiere una importante toma de datos in situ, será además muy recomendable, que se pudiera acceder también a todas las instalaciones, cuartos de calderas, cubiertas, sótanos, etc. Si además el Técnico Certificador está acompañado durante la visita por el responsable de mantenimiento mucho mejor, se evitará interpretaciones por defecto, tener que volver a visitar el inmueble y ajustar en la medida de lo posible las características del inmueble y sus instalaciones a la realidad.

También se requerirá toda la documentación disponible para la elaboración del Certificado. A destacar la siguiente:
  • Recibo del IBI (para comprobar la referencia catastral e identificar el inmueble).
  • Proyecto de Edificación o Instalaciones de la última reforma o rehabilitación en su caso (para tomar datos sobre las características de los materiales).
  • Especificaciones de las instalaciones de caldera, aire acondicionado, bomba de calor (para tomar las especificaciones técnicas de las instalaciones).
  • Especificaciones de los materiales del fabricante de ventanas, lucernarios, puertas, etc. En definitiva de todos aquellos materiales que afecten a la envolvente del inmueble.
Cuánto cuesta
El coste no está oficialmente fijado, entre otras cosas, porque el mercado es libre y estará sujeto a la oferta y la demanda, y porque cada caso es diferente. Sin embargo podemos dar un valor de referencia a falta de un presupuesto más detallado (solicitar aquí): unos 200€ para un piso medio de 100 m2, pudiendo llegar a duplicarse en viviendas unifamiliares aislada.

Aunque este coste se reduce si toda la comunidad de propietarios hace el estudio del edificio en conjunto, cosa que además sería buena de cara a tomar medidas de mejora globales: sistemas de calefacción central, iluminación de zonas comunes…

Qué valor tiene esta información
En el caso de empresas y organismos públicos:
  • Desde el punto de vista económico:
Conseguir una buena calificación energética incide directamente en el valor del patrimonio inmueble de empresas y entidades públicas. Cuanta mejor calificación se obtenga, mejor será el precio del inmueble:
Una empresa con calificación 'G', la menos eficiente, gasta al año 20.000 euros en energía. Otra con las mismas características pero con categoría 'A' gastaría menos de una quinta parte, menos de 4.000 euros.
  • Desde el punto de vista corporativo:
La labor corporativa que ejerce una “etiqueta” de eficiencia energética es importantísima porqué …
  1. Califica el consumo energético de los edificios y por lo tanto las emisiones de CO2 que emiten a la atmósfera.
  2. Ejerce una labor social de concienciación con el medio ambiente
  3. Aporta una buena imagen de la empresa… concienciada, moderna, dinámica y en vanguardia de las últimas tecnologías.
En el caso de viviendas:

En el caso de viviendas un distintivo de eficiencia energética emite una calificación de la vivienda para la compra o alquiler. No tiene el mismo valor comprar algo eficiente que un inmueble viejo e ineficiente. El precio de mercado de un mismo inmueble puede variar de forma considerable, ya que una vivienda eficiente consume hasta un 86% menos de energía.


Si se tiene en cuenta el incremento del precio de la energía y que el gasto energético supone en torno al 30% del gasto total anual de una comunidad media, la eficiencia energética se convierte en un factor importante a la hora de valorar la compra o alquiler de un inmueble.

Interpretación de las etiquetas

Y es que de la misma forma que ya pasa con los electrodomésticos, una vivienda eficiente energéticamente se revalorizará, más en tanto que la factura de los servicios del hogar (electricidad, agua, gas,...) están subiendo de forma exponencial y sin previsiones de que esta situación vaya a cambiar.

Además que, de un punto de vista económico, es del todo rentable realizar una rehabilitación, no solo por la revalorización del inmueble, sino por la rápida amortización del gasto en los consumos ya mencionados.

Esto creará una nueva necesidad de ser competitivos en un mercado difícil y saturado, el inmobiliario, con mucha oferta y poca demanda, donde habrá viviendas con una etiqueta verde donde ponga A al lado de otras con etiquetas rojas donde ponga D, y todos sabemos que una A verde es mejor que una G roja.
Fuente: Del Toro & Antúnez ARQUITECTOS

26 comentarios:

  1. Muy interesante y didactivo, a la vez que breve y conciso. ¿Teneís alguna noticia sobre cuando se va a hacer oficial el borrador de Real Decreto?

    Certificación energética Zaragoza

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    1. Estimado José Javier:

      Parece ser que el ministerio está retrasando la aprobación del Real decreto de CEEX por la impopularidad que esto le acarreará. Seguramente buscará el puente de la constitución cuando la gente no esté atenta. Fuente www.certifacil.es

      Atentamente, un saludo.

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    2. Gracias por la información. Espero que el motivo del retraso sea la titánica labor que se debe realizar en nuestro sector energético para ponerle orden y coherencia despues de años de despropósitos y no solo razones de popularidad. Si no, nos merecemos todo lo que nos pase...

      La certificación energética es solo un primer paso de un sector que necesita urgentes medidas. Pero tenemos todos que exigir que esas medidas sean eficaces y eficientes, y no perpetuen sus desequilibrios históricos.

      Un saludo,

      Certificación energética Zaragoza

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    3. Las últimas noticias apuntan a la publicación del Real Decreto durante el primer trimestre de 2013. Esperemos que sea la fecha definitiva y no continuemos con más aplazamientos.

      Atentamente, un saludo.

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  2. Introduccion real clara y concisa.

    Falta ver si los órganos competentes,son instaladores homologados,certificados profesionales,asociaciones homologadas por la directiva,agentes certificadores libres y o,que estén asociados y que tengan una formación especifica, también quien es el visor del mismo en la comunidad autónoma en el censo de certificados,o sea el ayuntamiento y la utility en el notario una vez se utilice y el periodo de validez si es de 10 años y si se mejora que sucede en el tiempo, así como que tasa y o que gravamen deberemos pagar por consumir mas o por no certificar,etc...
    Son muchos los vacíos y los desencuentros,pero espero que dejen claro cada procedimiento.
    Saludos a todos

    https://www.facebook.com/estalvia

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    1. Estimado Miguel Ángel:

      Muchas gracias por el comentario.

      Las Comunidades Autónomas tienen un gran peso en el control y correcto funcionamiento de las certificaciones energéticas. A ver cómo se portan.

      Atentamente, un saludo.

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  3. Creo que, como dices se debe hacer con un programa informático reconocido. ¿Se saben ya cuáles son éstos?
    Y, otra duda, ¿el procedimiento está ya definido con claridad?

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    1. Estimado Jesús:

      Existen tres programas reconocidos:

      Método general: CALENER
      Método simplificado: CE3X y CE3

      Todos ellos los puedes descargar de las web del ministerio: http://www.minetur.gob.es/energia/desarrollo/eficienciaenergetica/certificacionenergetica/documentosreconocidos/paginas/documentosreconocidos.aspx

      Atentamente, un saludo.

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  4. Vale, pago 200 euros por el certificado, me dice que mi casa es D y para ahorrar en energía 150 euros al año debo hacer hacer una reforma y gastarme 20.000 €
    En definitiva, un nuevo impuesto para las arcas del estado y una salida para los arquitectos que están en paro.
    Los mismos actores de la pélicula "la burbuja inmobiliaria" van a protagonizar "la burbuja de la certificación"

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    1. Estimado Azken:

      El certificado de eficiencia energética, además de la clase energética (la letra) va acompañado de una serie de recomendaciones para la mejora de la eficiencia energética del inmueble, las cuales deben ser viables técnicas y económicamente. Es decir, deben ser rentables y amortizables.

      El Estado no se lleva nada y creo que para el comprador es interesante saber cuan eficiente es lo que compra o alquila, más como se está poniendo el precio de la energía. Yo al menos lo agradezco cuando compro un electrodoméstico o conocer el consumo de combustible en un coche.

      Atentamente, un saludo.

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  5. Nadie te obliga a hacer ninguna reforma, la obligación es de declarar el nivel de eficiencia de tu vivienda en el caso de que la ofrezcas en venta o alquiler, no te obliga a obtener un valor mínimo de eficiencia. Es una información necesaria para el posible comprador o arrendatario saber el gasto que le supondrá calentar (o refrescar) su casa, al igual que lo es conocer el consumo de combustible a la hora de elegir un coche.

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    1. Efectivamente Peio:

      Muchas gracias por la aportación y por leernos.

      Atentamente, un saludo.

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  6. En realidad, lo ideal es que la norma obligue a realizar esas mejoras, siempre y cuando existan ayudas y facilidades a los propietarios, puesto que no olvidemos que este "papelito informativo" es la antesala del verdadero fin para el que se esta desarrollando todo esto, que no es ni mas ni menos que el cumplimiento de la Directiva Europea 2012/27/UEy que tiene como objetivo la eficiencia energética la cual deberá cumplir cualquier país de la UE.
    Esta claro que tiene su utilidad informativa, pero no deja de ser un documento que debe suponer la base de partida para mejorar la eficiencia energetica del inmueble.
    Por supuesto el propietario no deberia pagar los platos rotos de los continuos desastres cometidos en la burbuja inmobiliaria.
    Saludos

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    1. Estimado Daniel:

      Evidentemente esto es el comienzo, la punta de lanza de una dirección marcada por Europa hacia la eficiencia energética y la reducción de la dependencia del petróleo.

      Esperamos que poco a poco (y siempre rezagados con respecto a nuestros socios europeos) vayamos dando los pasos correctos.

      Muchas gracias por tu comentario y por leernos.

      Atentamente, un saludo.

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  7. No nos hemos de preocupar por si se cumplirán o no las recomendaciones. Dentro de un tiempo prudencial, nadie querrá comprar una vivienda D o peor. Quiero decir que la Ley de la oferta y la demanda ayudará a que se hagan efectivas las recomendaciones.

    Por cierto, entiendo que los Ingenieros Técnicos Industriales también pueden ser Técnicos Certificadores ¿no?.

    Un saludo

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    1. Estimado Javier:

      Estamos de acuerdo contigo que el propio mercado exigirá una calidad mínima de eficiencia de las viviendas como ya lo hace con los electrodomésticos.

      En el artículo indicamos ingenieros industriales refiriéndonos tanto a técnicos como superiores. Disculpa si esta simplificación induce a error.

      Atentamente, un saludo.

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    2. En desacuerdo,
      Disculpad mi absoluto pesimismo,
      mi hipotesis es que le 80% de las viviendas céntricas de las ciudades son G o F (trampas aparte) y que pasarlas a D supone un pastón, Creo que nadie compra una vivienda por la eficiencia energética en la Sagra de Toledo todas las nuevas y vacias están muy bien aisladas y en el barrio de Salamanca y paseo de Gracia bastante peor.Y durante bastante tiempo muy poca gente la va a comprar.
      Mi esperanza es que es dificil que alguien no reforme la vivienda algo al comprarla, esperemos que al menos se cambien algunos vidrios y se revise alguan caldera.
      La connivencia de un sector en ruinas hará que los certificados se acabarán haciendo a 50 euros y que pagando 200€ o 300€ se pasara de G a B con solo encontrar un técnico sin escrupulos o que tenga una orden de embargo sobre su casa, algo realmente fácil. Sin ningún coste de reforma.
      Y que la Comunidad controle algo, será como el aforo del Madrid arena, por mucho que el pdf tenga un numerito.... como no pongan multas por errrores, no van a destinar a nadie,esto tiene toda la pinta de ser un KG informatizado.
      A no ser que vengan los alemanes a gobernarnos...

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    3. Estimado Napoleón:

      Evidentemente, hoy el día, la eficiencia de una vivienda, poco o nada tiene de influyente en la compra de una vivienda. Precisamente este RD pretende que sea un factor más a valorar a la hora de realizar dicha elección, pero por supuesto, ni el único ni el más importante. De todas maneras, esto son sólo conjeturas.

      Pero evidentemente el papel de las Comunidades Autónomas como entidades de control y sancionadoras será fundamental para el correcto funcionamiento de la certificación energética, lo que puede provocar que en unas comunidades funcione perfectamente y en otras sea anecdótico.

      Muchas gracias por los comentarios.

      Atentamente, un saludo.

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  8. Referente a los alquileres, como debemos entender este certificado, bajarán los alquileres de los certificados C y D??

    Un saludo

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    1. Estimado ml:

      Se prevé que al principio tenga menor peso, pero a medida que se implante en la sociedad, vaya tomando una mayor consideración, al tiempo que una mayor clase energética siempre se asocia a una mayor calidad constructiva.

      Será el mercado el que decida el valor que obtiene dentro del precio del inmueble la clase energética del mismo, que recordemos que será solo un factor más a tener en cuenta, como su situación, metros cuadrados, calidades,...

      Lo decimos porque en algunos foros da la sensación que interpretan que la clase energética va a ser lo más importante a tener en cuenta, y tampoco se trata de eso.

      Atentamente, un saludo.

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  9. Muy útil toda la información que he leido en este blog. Tengo una duda, porque por lo que voy informandome, nadie tiene claro 100% el proceso (O es mi sensación).

    ¿El técnico competente debe visar en el colegio correspondiente los certificados? ¿Cómo sería el proceso?
    Es decir, el propietario busca un técnico, y este hace el certificado. ¿Quién decide que ese certificado lo ha realizado una persona correcta y es válido? ¿Por medio del colegio?

    Gracias de antemano y enhorabuena por el blog.

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    1. Estimado Garzón:

      No es necesario visar los certificados.

      El propietario podrá seleccionar libremente el técnico certificador. Para asegurarse de su cualificación puede optar por buscarlo a través de empresas certificadoras, que velaran por la correcta cualificación de los mismos o a través de las listas públicas divulgadas en la página web de los colegios profesionales (o contactando personalmente con estos).

      Al fin y al cabo, será el mismo caso que cuando uno va a un médico privado, si quiere asegurarse de que tiene la formación que dice sólo hace falta preguntar en el colegio de médicos.

      En relación a tu segunda pregunta, serán las Comunidades Autónomas las que tendrán que supervisar las certificaciones emitidas, no sólo comprobando que están realizadas por un técnico competente, si no que están correctamente realizadas.

      Atentamente, un saludo.

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  10. Muy útil toda la información de la pagina, pero un par de preguntas :
    -Si certifico una vivienda, tengo que registrar el certificado y en su resultado, la etiqueta en algún sitio? El estado en algún momento querrá una base de datos con las etiquetas de las viviendas? A quien lo pedirá?
    -Tengo entendido que con el cerma puedo hacer la certificación energetica de viviendas existentes, locales comerciales y oficinas. Es asi? Si no es asi, como se con que programa tengo que hacer cada tipo de certificación energética.
    un saludo y gracias

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    1. Estimado Miguel:

      Son las Comunidades Autónomas las encargadas de crear un inventario estadístico de las actuaciones relacionadas con los certificados registrados por ellas (el certificado de eficiencia energética debe presentarse, por el promotor, o propietario, en su caso, al órgano competente de la Comunidad Autónoma en materia de certificación energética de edificios, para el registro de estas certificaciones en su ámbito territorial), como mecanismo de vital importancia para la planificación de las actuaciones de mejora de la eficiencia energética del parque existente de edificios y el seguimiento del cumplimiento de la norma. El registro permitirá realizar las labores de inspección y control técnico y administrativo (El órgano competente de la Comunidad Autónoma en materia de certificación energética de edificios establecerá y aplicará un sistema de control independiente de los certificados de eficiencia energética). El órgano competente de la Comunidad Autónoma en materia de certificación energética de edificios correspondiente dispondrá cuantas inspecciones sean necesarias con el fin de comprobar y vigilar el cumplimiento de la obligación de certificación de eficiencia energética de edificios.

      El programa CERMA es para edificios nuevos. Para la certificación de edificios existentes puedes optar por el método simplificado, con los programas CE3 y CE3X -ya documentos reconocidos- ó el método general, con el programa CALENER, que a día de hoy aún no se encuentra adaptado para este uso.

      Para ampliar información a este respecto te recomiendo que leas este artículo: http://sustentableysostenible.blogspot.com.es/2012/07/ceeeex-una-salida-laboral-para-tecnicos.html

      Esperamos haberte aclarado las dudas.

      Gracias por leernos.

      Atentamente, un saludo.

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  11. "en viviendas arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero industrial". La ley 38/1999 en su artículo 10 apartado 2a dice: "Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico". Sin distinguir entre industriales, agrónomos, minas etc.

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    1. Estimado José Montesinos:

      Si continúas leyendo la ley 38/1999 en su artículo 10 apartado 2a especifica "y vendrá determinada por las disposiciones legales vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus respectivas especialidades y competencias específicas".

      Atentamente, un saludo.

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