Herramientas para la realización de la ITE/IEE

Para el correcto desarrollo de las inspecciones serán necesarios una serie de comprobaciones a través de unas herramientas que nos ayuden tanto a determinar el estado del inmueble como a generar el informe.

Inspección

En principio realizaremos una inspección visual aunque puede ser necesario la realización de pruebas extras.

El número de viviendas mínimos a inspeccionar no está definido ni por la normativa ITE ni por la IEE, ni por las ordenanzas canarias, si bien algunas ordenanzas en la península hablan de al menos el 55-60% del edificio y siempre de forma completa en la planta más alta y más baja. También se tendrá acceso a cubierta, zonas comunes como trasteros o cuartos de contadores y sótanos. En cualquier caso se recomienda intentar realizar la inspección de la totalidad del inmueble.

Nuestra función es DETECTAR - IDENTIFICAR - CALIFICAR:

• Detectar donde aparecen: fotografiar y posicionar
• Identificar el tipo de patología: fisuras humedades o desprendimientos
• Calificar identificando la posible causa y su posible gravedad

Si no podemos acceder a algún recinto (por ejemplo una vivienda que no se localiza el propietario) conviene dejar constancia en el Informe de la causa que ha impedido efectuar la inspección de esa zona.

Pruebas

Si el examen visual nos incita a pensar que existen problemas en el edificio (estructurales, instalaciones, humedades,...) que no se pueden determinar ya sea en causa como en gravedad por un simple examen visual, entonces será necesario la realización de pruebas y ensayos a través de empresas especializadas.

Peligro inminente

En caso de detectarse problemas que puedan ser causa de peligro grave e inminente tanto para los residentes como para tercera personas, como los viandantes, será necesario actuar "de oficio" comunicando tal circunstancia a la propiedad e indicándole las actuaciones de urgencias a a cometer sin perjuicio de dar fe a de estos echos a la administración o a la Justicia.

Equipos

El reconocimiento de los edificios se realizará partiendo de unas pruebas sensoriales y si cabe, mediante ensayos no destructivos que nos permitirán emitir un prediagnóstico.

Para abordar una ITE deberemos disponer de un equipamiento que nos facilite el trabajo y cuya descripción, no exhaustiva, puede ser la siguiente:

• Indumentaria: Conviene llevar una ropa cómoda que nos permita libertad de movimientos, a ser posible con múltiples bolsillos para ir acomodando el instrumental necesario. El calzado también será cómodo, que sujete bien el pié y con suela de goma que nos permita caminar por planos inclinados (rampas, cubiertas, etc.): Preferiblemente calzado de seguridad. En determinadas inspecciones puede ser conveniente la utilización de un casco al que se puede añadir una linterna frontal.
• Carpeta de notas: Cuaderno ó carpeta que facilite la toma de notas y el levantamiento de croquis.
• Útiles de escritura: Lápiz, bolígrafo, rotulador ó cualquier otro instrumento de escritura al que estemos habituados.
• Cámara fotográfica: Resulta imprescindible una cámara fotográfica que sea cómoda de manejar. Son preferibles las digitales compactas con buena luminosidad, con gran angular y un buen teleobjetivo.
• Útiles de medición: Es conveniente llevar una cinta métrica, flexómetro ó distanciometro laser.
• Linterna: Existen en el mercado linternas potentes y ligeras con tecnología “led” que nos pueden ayudar a ver algunos recintos ó detalles con poca iluminación.
• Lupa: Es un instrumento interesante si queremos apreciar con cierto detalle alguna grieta o el estado de la madera estructural que se encuentre a la vista sin recubrimientos.
• Prismáticos - Visor Telescópico - Catalejo: Alguno de estos instrumentos pueden ayudarnos a aproximarnos con detalle a elementos distante o no accesibles (aleros, fachadas, chimeneas, etc.)

Como vemos, la gran mayoría de estas herramientas pueden estar unificadas hoy en día en un móvil o una tableta, lo que reduce el aparataje a portar.

Otras herramientas y útiles:

• Medidor de espesores de vidrios.
• Fisurómetro de plantilla: Es un sencillo medidor diseñado para determinar la anchura de las grietas. Tiene un tamaño similar a una tarjeta de crédito, es transparente y está marcado con un rango de líneas graduadas con unas anchuras determinadas para determinar el espesor de las grietas.
• Herramientas de mano: Martillo, destornillador, alicates, etc. (puede ser una herramienta multiuso)
• Brújula
• Boroscopio
• Cámara termográfica: para obtener datos fiables es necesario que la fachada de estudio no esté soleada, que no haya viento y que la diferencia de temperatura exterior interior sea de la menos 15 grados.
• Higrómetro (se utiliza para medir el grado de humedad)
• Fenolftaleína (indicador de pH para detectar la carbonatación del hormigón)

Herramientas informáticas

Existen numerosas herramientas informáticas gratuitas que nos pueden servir de ayuda para la elaboración de los informes. En algunas ocasiones serán de empleo obligatorio como las empleadas para le realización de la certificación energética (CALENER, CE3, CE3X o Cerma).

Previas a la inspección

Antes de visitar el inmueble es importante tener documentados los antecedentes del mismo con toda la información que haya sido posible recabar de antemano, con la cual nos podemos hacer un esquema funcional de la estructura y de la distribución de la edificación. Es muy importante pedir a la propiedad que nos aporte toda la documentación que tenga en su poder, incluso exigiéndole que se haga con el proyecto del inmueble ya sea a través del Ayuntamiento o del Colegio de Arquitectos.

• Sede electrónica del Catastro
• Google Maps
• Google Earth
• Web del Ayuntamiento (Urbanismo): Plan general del municipio
• Encuesta a los vecinos: mi experiencia me indica de que este tipo de encuestas no son útiles, ya que los propietarios tienden a mentir ya que intentan esconder las deficiencias de su casa como el que esconde sus vergüenzas.

Durante la inspección

El ministerio de Fomento a través de la Dirección General de Arquitectura, Vivienda y Suelo está ultimando la presentación de la herramienta informática en línea para la redacción y emisión del Informe de Evaluación de edificios IEE.

La herramienta probablemente estará disponible en la dirección IEE.vivienda.es, será de acceso gratuito mediante identificación previa, y permitirá la redacción completa del informe, comprendiendo la conservación, accesibilidad y comportamiento energético. La herramienta tiene un formato amigable que permitirá también su acceso desde dispositivos móviles como tabletas con acceso a internet, permitiendo a los técnicos ir elaborando el informe durante el mismo acto de inspección.

La aplicación incorpora la posibilidad de incluir en el informe los datos de evaluación de las condiciones acústicas del inmueble inspeccionado. Está sección no aparece en la Ley de Rehabilitación Regeneración y Renovación urbanas y es un apartado no obligatorio y su inclusión en el IEE es completamente voluntario.

La aplicación permitirá el almacenamiento online de hasta 5 Informes, la descarga del informe en formato PDF y la exportación en archivo XML de todos los datos del informe para su posterior registro telematico en las comunidades autónomas y ayuntamientos donde se ubique el edificio.

La aplicación permite de igual manera la inclusión de documentación en PDF, como pueden ser ites previas, certificados de eficiencia energética, documentación administrativa,... de momento no será posible la incorporación de archivos tipo CEX y los datos de la certificación energética deberán introducirse manualmente.

Después de la inspección

En muchos casos será necesario estimar los costes de la intervención, ya sea porque la propia ordenanza nos lo exige, como en el caso de La laguna o para justificar la determinación del límite del deber normal de conservación, siendo el 50% del coste de reposición sin contar el precio del suelo.

Estimación de los costes de la intervención:

• Presupuesto real realizado por empresa constructora (muy común cuando la inspección es realizada por una de estas empresas o un profesional asociado a ella).
• Estimación a través de programa informático (presto o similar) del mismo modo que en el caso anterior pero tomando precios de referencia:

• ACAE: catálogo multifabricante

• Empleo de herramientas online gratuitas:

• Generador de precios de la construcción

Fuente: Curso Teórico-Práctico para la redacción de Informes Técnicos de Edificación