Certificación Energética de Edificios Existentes: ¿En qué consiste?

Han pasado 11 años de la entrada en vigor de la Directiva 2002/91/CE, relativa a la eficiencia energética de los edificios, que instaba a los Estados miembros a velar por la implementación de un documento que informara a los ciudadanos sobre el comportamiento energético existente en las viviendas. La normativa europea trata de fomentar la eficiencia energética en edificios y viviendas con el fin de cuidar el medio ambiente. Si bien hasta ahora en España sólo se exige un documento semejante para los edificios de nueva construcción -o grandes rehabilitaciones-, ahora la novedad es que se va a ampliar a las ya existentes.

Qué es la certificación de eficiencia energética de un edificio

La certificación de eficiencia energética de un edificio es el proceso por el que se verifica la conformidad de la calificación energética obtenida con el edificio existente y que conduce a la expedición del certificado de eficiencia energética existente:

• La etiqueta de eficiencia energética debe incorporarse a toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o publicidad del edificio.
• Cuando el edificio existente sea objeto de contrato de compraventa, total o parcial, será puesto a disposición del adquiriente.
• Cuando el objeto del contrato sea el arrendamiento total o parcial del edificio existente, bastará con la simple exhibición y puesta a disposición del arrendatario una copia del certificado.

Cuándo será obligatorio

A partir del 1 de junio de 2013 cada edificio o unidad de edifico existente, cuando sean objeto de contrato de compraventa o de arrendamiento (en el caso de viviendas u oficinas) o para la solicitud de licencia de apertura (en el caso de local comercial), tendrá que conocer su calificación energética, ya que será de aplicación la el Real Decreto por el que se aprueba el procedimiento básico para la Certificación de la Eficiencia Energética de los Edificios, obligándose a que todos los edificios existentes, deben disponer de un certificado de eficiencia energética.

Una vez emitido, el certificado de eficiencia energética tendrá un periodo de validez de 10 años, tras los cuales habrá que renovarlo para que refleje las posibles obras de mejora que se hayan hecho en el edificio o vivienda. El propietario podrá voluntariamente proceder a su actualización, cuando considere que existen variaciones en el edificio que pudieran modificar el certificado de eficiencia energética.

Qué edificios no tienen la obligación de tener un certificado de eficiencia energética

• edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, cuando el cumplimiento de tales exigencias pudiese alterar de manera inaceptable su carácter o aspecto
• edificios o unidades de edificios utilizados como lugares de culto y para actividades religiosas
• construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años
• edificios industriales, de la defensa y agrícolas ó parte de los mismos, en la parte destinada a talleres, procesos industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales
• edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m2
• edificios que se compren para reformas importantes ó demolición
• edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año, siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda

De qué informa el certificado

La eficiencia energética de un edificio se determinará calculando o midiendo el consumo de energía consumida anualmente para satisfacer la demanda energética del edificio en unas condiciones normales de funcionamiento y ocupación, que incluirá, entre otras cosas, la energía consumida en calefacción, la refrigeración, la ventilación, la producción de agua caliente sanitaria y la iluminación, a fin de mantener las condiciones de confort térmico y lumínico y sus necesidades de agua caliente sanitaria y calidad de aire interior.

Este certificado se trata de un documento, una ficha, que describirá lo eficaz que es nuestra vivienda en lo relativo al consumo de energía, con las implicaciones que tiene dicho consumo. Cada vivienda tendrá una etiqueta parecida a las que ya incluyen los electrodomésticos, que indica su eficiencia en cuanto al consumo de energía, agua… Este tipo de etiqueta clasifica cada edificio con un código de color según una escala que va desde la categoría A (la más eficiente) a la categoría G (la menos eficiente). Además, el certificado de eficiencia energética incluirá una serie de recomendaciones para la mejora de la eficiencia.

El certificado de eficiencia energética debe contener como mínimo la siguiente información:

• Identificación del edificio o, en su caso, la parte que se certifica (dirección, municipio, provincia, zona climática y referencia Catastral).
• Indicación del procedimiento reconocido utilizado para obtener la calificación energética. Se incluirá la siguiente documentación:

1. Descripción de las características energéticas del edificio y demás datos necesarios para obtener la calificación energética del edificio (instalaciones térmicas, envolvente térmica, y en el sector terciario, además instalaciones de iluminación y condiciones de funcionamiento y ocupación.
2. Normativa vigente, sobre ahorro y eficiencia, en caso de existir, en el año de construcción).
3. Descripción de las pruebas, comprobaciones e inspecciones llevadas a cabo por técnico certificador.

• Calificación de eficiencia energética del edificio expresada mediante la etiqueta energética.
• Un documento conteniendo un listado con un número suficiente de medidas de ahorro energético, recomendadas por el técnico certificador (entre 1 y 3).

Además de la clasificación global se incluyen las calificaciones parciales de: la calefacción, refrigeración, agua caliente sanitario y en el caso del sector terciario la iluminación.

Quién elaborará estos certificados

Ha de ser redactado por un técnico competente que estén en posesión de la titulación académica y profesional habilitante para la realización de proyectos o dirección y ejecución de las obras de edificación o para la realización de proyectos de sus instalaciones térmicas, según lo establecido en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la edificación, elegidos libremente por la propiedad del edificio (en viviendas arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero industrial), y estará basado en un programa informático de certificación energética reconocido oficialmente.

Quién lo solicita

El propietario de la vivienda, edificio o local será el responsable de obtener y abonar el coste de este certificado para poder vender o alquilar su casa. Esta es precisamente una de las diferencias con respecto a las actuales certificaciones energéticas para edificios en uso (no de nueva construcción), ya que serán los propietarios de las viviendas individualmente los que puedan solicitar el certificado, y no necesariamente la comunidad de propietarios. Además del estudio para obtener el certificado, cada vivienda analizada recibirá una serie de recomendaciones de mejora que permitirían aumentar el nivel en la escala de eficiencia energética.

Es necesario que se facilite el acceso al interior de todas las dependencias del inmueble y debido a que el trabajo requiere una importante toma de datos in situ, será además muy recomendable, que se pudiera acceder también a todas las instalaciones, cuartos de calderas, cubiertas, sótanos, etc. Si además el Técnico Certificador está acompañado durante la visita por el responsable de mantenimiento mucho mejor, se evitará interpretaciones por defecto, tener que volver a visitar el inmueble y ajustar en la medida de lo posible las características del inmueble y sus instalaciones a la realidad.

También se requerirá toda la documentación disponible para la elaboración del Certificado. A destacar la siguiente:

• Recibo del IBI (para comprobar la referencia catastral e identificar el inmueble).
• Proyecto de Edificación o Instalaciones de la última reforma o rehabilitación en su caso (para tomar datos sobre las características de los materiales).
• Especificaciones de las instalaciones de caldera, aire acondicionado, bomba de calor (para tomar las especificaciones técnicas de las instalaciones).
• Especificaciones de los materiales del fabricante de ventanas, lucernarios, puertas, etc. En definitiva de todos aquellos materiales que afecten a la envolvente del inmueble.

Cuánto cuesta

El coste no está oficialmente fijado, entre otras cosas, porque el mercado es libre y estará sujeto a la oferta y la demanda, y porque cada caso es diferente. Sin embargo podemos dar un valor de referencia a falta de un presupuesto más detallado (solicitar aquí): unos 100€ para un piso medio de 100 m², pudiendo llegar a duplicarse en viviendas unifamiliares aislada.

Aunque este coste se reduce si toda la comunidad de propietarios hace el estudio del edificio en conjunto, cosa que además sería buena de cara a tomar medidas de mejora globales: sistemas de calefacción central, iluminación de zonas comunes…

Qué valor tiene esta información

En el caso de empresas y organismos públicos:

• Desde el punto de vista económico:

Conseguir una buena calificación energética incide directamente en el valor del patrimonio inmueble de empresas y entidades públicas. Cuanta mejor calificación se obtenga, mejor será el precio del inmueble:

Una empresa con calificación 'G', la menos eficiente, gasta al año 20.000 euros en energía. Otra con las mismas características pero con categoría 'A' gastaría menos de una quinta parte, menos de 4.000 euros.

• Desde el punto de vista corporativo:

La labor corporativa que ejerce una “etiqueta” de eficiencia energética es importantísima porqué …

1. Califica el consumo energético de los edificios y por lo tanto las emisiones de CO2 que emiten a la atmósfera.
2. Ejerce una labor social de concienciación con el medio ambiente
3. Aporta una buena imagen de la empresa… concienciada, moderna, dinámica y en vanguardia de las últimas tecnologías.

En el caso de viviendas:

En el caso de viviendas un distintivo de eficiencia energética emite una calificación de la vivienda para la compra o alquiler. No tiene el mismo valor comprar algo eficiente que un inmueble viejo e ineficiente. El precio de mercado de un mismo inmueble puede variar de forma considerable, ya que una vivienda eficiente consume hasta un 86% menos de energía.

Si se tiene en cuenta el incremento del precio de la energía y que el gasto energético supone en torno al 30% del gasto total anual de una comunidad media, la eficiencia energética se convierte en un factor importante a la hora de valorar la compra o alquiler de un inmueble.

Y es que de la misma forma que ya pasa con los electrodomésticos, una vivienda eficiente energéticamente se revalorizará, más en tanto que la factura de los servicios del hogar (electricidad, agua, gas,...) están subiendo de forma exponencial y sin previsiones de que esta situación vaya a cambiar.

Además que, de un punto de vista económico, es del todo rentable realizar una rehabilitación, no solo por la revalorización del inmueble, sino por la rápida amortización del gasto en los consumos ya mencionados.

Esto creará una nueva necesidad de ser competitivos en un mercado difícil y saturado, el inmobiliario, con mucha oferta y poca demanda, donde habrá viviendas con una etiqueta verde donde ponga A al lado de otras con etiquetas rojas donde ponga D, y todos sabemos que una A verde es mejor que una G roja.

Fuente: Del Toro & Antúnez ARQUITECTOS